[뉴스 및 상식] 붕괴되는 "전세" 제도

사라지는 전세 제도 원인과 전망은??

전세는 한국 부동산 시장에서 오랜 기간 독특하게 자리 잡아온 주거 형태다. 보증금을 집주인에게 일시불로 맡기고 월세 없이 거주하는 방식은 주택 소유자와 세입자 모두에게 일정한 경제적 이익을 제공해왔다. 그러나 최근 들어 전세 제도는 점점 위축되고 있으며, 일부 전문가들은 ‘전세의 종말’이라는 표현까지 사용하고 있다. 이러한 전세 제도의 변화는 단순한 시장의 흐름이 아니라, 구조적 원인과 정책적 환경의 변화를 반영한다.

앞날을 예측할수 없는 전세 제도

전세 제도의 쇠퇴 원인으로는 금리 상승을 들수있다, 전세 제도의 핵심은 고액의 전세금을 집주인이 운용해 수익을 낼수있어 가능한  구조였다. 과거 저금리 시대에는 전세금으로 대출을 상환하거나, 투자 수익을 올리는 것이 비교적 쉬웠다. 하지만 2022년 이후 한국은행의 기준금리 인상이 지속되면서 상황이 급변했다. 집주인이 전세금을 운용해 수익을 내기 어려워졌고, 오히려 대출 이자 부담이 커졌다. 이는 집주인들이 전세를 회피하고 월세나 반전세로 전환하게 만드는 주요 요인이 되었다.

부동산 가격 하락과 전세 사기, 부동산 경기의 둔화와 함께 특정 지역에서는 집값이 하락하면서 전세 보증금 반환에 문제가 생기는 사례가 늘어났다. 특히, 신축 빌라나 다세대주택을 중심으로 한 전세 사기 사건이 계속 발생하면서 전세에 대한 신뢰가 크게 흔들렸다. 세입자 입장에서는 전세를 선택하는 것이 더 이상 안전한 선택이 아니게 되었고, 이는 전세 수요 감소로 이어졌다.

정책 변화와 2020년 시행된 임대차 3법(계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제)은 세입자의 권리를 강화하려는 목적이 있었지만, 일부 부작용도 낳았다. 집주인들은 향후 임대료 인상 제한이나 계약 기간 연장 요구에 대응하기 위해 전세보다는 월세로 돌리는 경향을 보이고 있다. 특히 월세의 경우 시장 가격에 따라 즉각적인 조정이 가능하므로 집주인 입장에서는 더 유리하다.

또한 도심 소형 주거 수요 증가와 1인 가구 증가, 라이프스타일 변화로 인해 도심에서 월세를 선호하는 소형 주거 수요가 늘었다. 
이는 전세보다 초기 진입 비용이 낮고, 유연한 계약이 가능하다는 점에서 매력적이다. 또한 최근에는 보증금과 월세를 절충한 반전세 형태가 늘어나면서 순수 전세는 점점 자리를 잃고 있다.

향후 전망

전세 제도의 완전한 소멸은 단기간에 일어나지는 않겠지만, 전세의 비중은 계속 감소할 것으로 보인다. 특히 수도권과 같은 고가 주택 시장에서는 월세화가 더욱 더 빠르게 진행 중이다. 반면, 지방이나 중소도시에서는 아직 전세가 비교적 많이 유지되고 있으나, 이 역시 장기적으로는 변화가 불가피해 보인다.

정부의 대응도 향후 전세 제도의 향방을 결정할 중요한 요인이다. 전세 사기 방지를 위한 보증보험 강화, 전세보증금 반환 지원 제도, 임대 시장의 투명화 정책 등이 함께 이뤄져야만 세입자의 불안감을 줄이고 전세 제도의 일정 부분 유지를 도모할 수 있을 것이다. 하지만 이러한 정책들이 집주인의 수익성 문제를 해결하지는 못하므로, 구조적으로 월세 중심의 시장 재편은 불가피해 보인다.

또한, 장기적으로는 한국 주거 문화 전반에 대한 재 설계가 필요하다. 유럽이나 일본처럼 다양한 임대 주거 모델이 정착되지 않으면, 전세의 소멸은 곧 서민 주거 불안정으로 이어질 수 있다. 공공임대 확대, 중장기 임대주택 공급, 세입자 보호 시스템 강화 등 다층적 정책이 함께 논의되어야 한다.

결론은 전세는 한때 한국 부동산 시장의 독보적인 제도였지만, 금리 환경의 변화, 정책적 전환, 시장 불신 확대 등의 복합적인 원인으로 인해 점차 그 자리를 잃고 있다. 향후에는 월세 중심의 시장 구조로 빠르게 이동할 가능성이 크며, 이는 임대 시장의 판도를 바꾸는 중대한 전환점이 될 것이다. 전세의 쇠퇴는 단순한 주거 형태의 변화가 아니라, 한국 사회의 경제 구조와 주거 문화 전반의 재편을 상징하는 현상이라 할 수 있다.